Valorizzare una attività economica non è sempre facile.
Quanto vale il mio bar? Il mio ristorante o negozio?
Sempre più spesso mi sento chiedere questo!

Vorrei vendere la mia gelateria! Che valore ha la mia azienda?
Sempre più persone mi chiedono questo!

Perché un valore dell’azienda giusto è importante!

Perché è importante aver presente un valore che, aggiungo, può anche non coincidere con il prezzo?

Avere una sovrastimazione del valore può portare ad un ritardo (anche enorme) della vendita e anche alla NON vendita dell’azienda.
La chiusura senza la vendita significa la perdita totale degli investimenti fatti.

Di contro la sottostimazione, porterebbe ad una perdita di soldi visto che si poteva realizzare di più.

Non sempre il proprietario di un attività riesce a dare il valore giusto alla propria attività.
Il fattore emozionale ha, la maggior parte delle volte, il sopravvento.

Anche le spese sostenute per l’acquisto della stessa o quelle che, nell’arco del tempo (più o meno ravvicinato) si sono sostenute, danno luogo al pensiero: “devo almeno recuperare quello che ho speso!”

Non sono questi purtroppo dei parametri validi per determinare il prezzo di un’attività!

È pur vero che non è sempre semplice dare una valutazione, molti possono essere i fattori da valutare soprattutto per aziende di certe dimensioni e fatturati.
Però fermiamoci a cose più semplici!

Beni materiali ed immateriali!

Un azienda è composta proprio da beni materiali ed immateriali. I beni materiali possono essere le attrezzature ed i macchinari, gli arredi, gli impianti e ci inserirei anche le risorse umane.
I beni immateriali possono essere la posizione, l’avviamento, il tipo di clientela e altro.

Per la valutazione dei beni materiali la cosa è abbastanza semplice.

Il valore in quel momento delle attrezzature! O degli arredi! Dei macchinari!

Attenzione però … il valore è quello nel momento della vendita dell’attività.

Anche una macchina nuova che esce da un concessionario ha una perdita di valore immediata.
Il solo fatto di essere stata acquistata dall’utilizzatore le fa cambiare lo status da nuova ad usata e quindi la perdita immediata di valore.

Per avere un valore più o meno veritiero un metodo potrebbe essere quello di interpellare un rivenditore dei macchinari, attrezzatura, etc. e chiedere una valorizzazione come se dovreste comprarli nello stato di fatto in cui si trovano.

Una nota dolente a mio avviso sono gli impianti (luce, acqua e altro)!
Nel caso in cui fossero stati rimodernati o rifatti, pur avendo un valore di “installazione” notevole, non è detto che siano valutati quanto si ha speso, anzi!

Tre ipotesi di possibili scenari per gli impianti

Analizziamo il perché non si può sperare in una buona valutazione degli impianti.

Si lascia il locale al padrone di casa (scenario più pessimista).
Gli impianti rimangono al padrone che vi dice grazie.
Non potete pretendere che vi riconosca qualche cosa per il miglioramento dell’immobile!

Vi dirà che avete fatto e speso perché lo avete voluto e perché era per la vostra attività che lo esigeva, a lui stavano bene i vecchi impianti!

Una possibile soluzione potrebbe essere aver fatto degli impianti esterni nelle mura.
In questa maniera, oltre a spendere meno nel farli, abbiamo anche la possibilità di toglierli lasciando i locali con l’impianto originale intatto che può essere facilmente riallacciato.

Almeno si recupera qualche cosa che può essere riutilizzato.

Gli impianti non sono appena fatti!
Sono di qualche anno fa e soprattutto l’impianto elettrico dovrà essere rimodernato visti i continui aggiornamenti per la sicurezza.

In questo caso anche il possibile acquirente della vostra attività farà leva su questo e vi dirà che non valgono nulla!

Fanno parte della licenza anche gli impianti.
Anche questa è una verità!

Se state vendendo il negozio questo avrà senz’altro una licenza di apertura (dipende dalle attività).
Di solito la ristrutturazione dei locali viene fatta proprio per l’ottenimento della licenza di apertura.

La licenza è l’idoneità dei locali allo svolgimento di una determinata attività commerciale.
Viene rilasciata dai tecnici del comune dopo aver accertato che i locali (di cui gli impianti fanno parte) sono a norma, idonei e sufficienti per la sicurezza degli stessi locali e soprattutto del pubblico che li frequenta.

A questo punto, se vendete i locali cedendo ovviamente la licenza, gli impianti fanno parte della stessa. Nulla potete pretendere in più!

Attività in ordine = valore più alto

L’unica cosa sicura è il fatto che, al di la del gusto e idea imprenditoriale dell’acquirente, l’attività sia in ordine sia con le attrezzature che con gli impianti ed arredi.

Il tutto sia funzionante e, ci metto anche, funzionale.

Non possiamo vendere una Ferrari con il motore che perde olio, non fa più i 300 km/h ma va come una 500 prima serie (forse arrivavano ai 110 km/h). Non so se ho reso l’idea …

Se la mia attività a livello strutturale è diventata una Fiat 500 (una macchina che ha fatto storia sicuramente) e la devo ritrasformare in una Ferrari da 300 km/h dovrò spendere dei soldi, magari anche tanti.

Questa spesa sarà sicuramente fatta pesare dall’acquirente dell’attività.

A mio avviso anche in maniera sostanziosa visto che potrebbe portare, oltre alla riparazione o sostituzione dei macchinari o impianti, allo stop dell’attività e quindi a perdite di tempi nell’apertura e conseguenti mancati guadagni.

Ok … abbiamo stabilito che la nostra attività deve essere in ordine strutturalmente!

Anche la “burocrazia” fa parte del valore della tua azienda.

Avere le carte a posto significa avere un attività in regola, che non può essere fermata da eventuali irregolarità amministrative.

Bisogna che i locali abbiano la Licenza di Apertura, come anticipato sopra.

Se c’è una terrazza, questa abbia l’autorizzazione per esserci (anche questa è una licenza).

Ci deve essere il Boletín Elettrico per l’impianto.

Chi più ne ha più ne metta … anche a seconda dell’attività.

Insomma … tutte le carte devono essere in ordine.

Il fatto di non essere in ordine può portare persino alla perdita totale di valore.

Vi porto un esempio:

In una zona della città dove non danno più licenze per bar si vende un bar/caffetteria che non ha la licenza. Avete continuato fino ad ora (per pura fortuna) a lavorare in maniera irregolare!!

Come potete pretendere che un possibile acquirente si fidi a comprare un’attività che l’indomani mattina potrebbe essere fatta chiudere dalle autorità?

Mi sembra una ipotesi molto remota!

Per quanto riguarda l’avviamento, di solito con questo termine si identifica il grado di conoscimento dell’attività da parte della clientela o meglio dalla quantità e/o flusso di clientela che entra e compra o consuma nel locale.

Oltre alla capacità imprenditoriale di portare gente all’interno dell’attività ci sono anche delle condizioni di ubicazione del locale.

Eventuali parcheggi nelle vicinanze o zona pedonale frequentate o altre situazioni vantaggiose aumentano ovviamente il valore del locale.

Ma tutto questo … stringi … stringi, a cosa deve portare?

Al guadagno da parte dell’attività!
È una attività che genera utili!
Quanti?

In effetti se ci pensate, fatturato non vuol dire guadagno.

Ci possono essere attività che fatturano molto ma con scarsi ricarichi, e ci possono essere attività che fatturano poco ma con ricarichi e utili elevati.

Ecco perché al finale l’utile generato è un parametro valido per determinare il valore della vostra azienda.

A questo utile ci si potrebbe aggiungere una parte dei soldi percepiti dal titolare, sempre che questi siano delle somme elevate.

Mi spiego meglio, se il titolare si tira fuori ogni mese uno stipendio da operaio e nulla più non si può dire che si possa sommare qualche cosa all’utile dell’azienda.

Se invece il titolare si stipendia con 10.000 € al mese e la società produce ancora utili a bilancio, direi che si possono fare delle considerazioni diverse.

Anche questi sono soldi prodotti e tassati dell’attività!

Attenzione! L’utile dichiarato! Cioè quello su cui avete pagato le tasse l’anno scorso!!

Chi può credere solo in quello che dite?

“Io lo scorso anno mi sono messo in saccoccia 100.000 €”!!

Come fai a dimostrarlo?

Qui alle Canarie è raccomandato dichiarare tutto. Le tasse non sono elevate e credetemi, non vale la pena non dichiarare.

Bene …

considerando che un tempo giusto per ammortizzare l’investimento per il compratore del nostro locale può essere di 3 anni.
Possiamo moltiplicare il nostro ultimo utile per 3 e, se le cose vanno, come minimo, come sono andate nell’ultimo anno, riuscirà a ripagarsi il locale in un tempo ragionevole.

Nel frattempo, ovviamente, con il lavoro del locale ci vive … lo facevi anche tu!

Abbiamo quindi un “valore” (che non necessariamente deve essere il prezzo) per la nostra azienda.

A questo punto anche il mercato di compra/vendita delle attività potrebbe fare della differenza nel valore.

Se in un determinato periodo le richieste di attività in una zona sono vivaci, ovviamente il prezzo delle stesse sarà un po’ più alto, al contrario invece se non ci sono richieste.

L’emozione non ci deve essere

Quello che NON può fare la differenza, e qui mi torno a ripetere, è l’emotività!

Il pensare a quanto si ha speso nell’attività (impianti per esempio) o a quanto è stato speso per l’acquisto della stessa non fa testo!

Le spese che avete affrontato sono state necessarie per il funzionamento dell’attività e il prezzo che a suo tempo si è pagato può essere stato frutto di un momento storico diverso!

Molte volte mi sento dire: “hanno venduto quel ristorante a 250.000 € ed era come o peggiore del mio”.

Non serve a nulla!

Non tutti i giorni sono così fortunati da trovare qualcuno disposto a spendere più del necessario!

L’aumento dei volumi, fatturati e/o utile.

La “Ferrari e non la 500”!

Queste sono cose che portano all’incremento di valore di una attività.

LivCanarie è a vostra disposizione per darvi una mano nella valorizzazione e vendita della vostra attività, non esitate a porvi in contatto.

Spero come sempre di essere stato utile.
Sono graditi suggerimenti, correzioni e anche (direi soprattutto) critiche costruttive!

Vi ringrazio.