Come comprare casa alle Canarie (o un immobile)? Quali sono i controlli che si dovrebbero fare?

Cercherò in questo articolo, seguendo un filo logico e schematico, di farvi capire quali sono le attenzioni da mettere nel momento che decidete di comprare casa alle Canarie ma in generale in Spagna.

Le varie fasi per l’acquisto

Sintetizzo e di seguito sviluppo le fasi principali di un acquisto immobiliare:

• Consigli iniziali
• Fase visiva
• Controllo carichi pendenti e proprietà
• Controllo costi pendenti
• Pagamento dell’immobile e spese da sostenere

Consigli iniziali

In molte occasioni le Agenzie immobiliari non fanno tutti i dovuti controlli riguardanti gli immobili trattati, anche perché in moltissimi casi sono degli immobili trattati in collaborazione con altre agenzie alle quali i proprietari hanno affidato la vendita.

Per questo motivo è sempre meglio affidare un controllo approfondito a parti terze specializzate in questo che, o direttamente, o tramite personale specializzato fanno approfonditamente tutti i controlli.

Questa soluzione è un ulteriore onere che grava sulla compravendita ma è una sicurezza per non incappare in errori, incomprensioni, inesattezze ed omissioni che possono costare molto caro dopo.

LivCanarie tramite i propri collaboratori può aiutarvi concretamente.

Fase visiva

La visita all’immobile è senz’altro la primissima fase.

Piace o non piace ma … se piace è meglio verificare anche lo stato degli impianti o del tetto, per esempio, soprattutto se l’immobile non è giovanissimo.

La visita con qualcuno che se ne intende non sarebbe una “brutta cosa”.
È pur vero che gli immobili abitativi alle Isole Canarie sono più “semplici” a livello strutturale, questo dovuto soprattutto al clima perennemente favorevole, ma una eventuale riforma non costa poco!

Non dimentichiamo inoltre le nuove regole a livello europeo per il tema energetico che imporrà un target per il quale, almeno fino a cambiamenti o esoneri o altro, vale anche per le Isole Canarie.

Controllo carichi pendenti e proprietà

La casa ci piace! Avete deciso di comprare casa alle Canarie.

Procediamo o facciamo procedere con tutti i controlli necessari.

Nota Simple

Una prima cosa da fare è visionare una Nota Simple che è un certificato rilasciato dal Registro de Propiedad, si può richiedere anche on-line ed il costo non è elevato.

Nella Nota Simple sono indicati per prima cosa il proprietario o proprietari del bene, i carichi pendenti (ipoteche o prestiti), i sequestri, le servitù, le opzioni di acquisto e qualsiasi altro impedimento legale e registrato che potrebbe impedire la compera del bene.

Controlli ulteriori

Non è l’unico documento nell’eventualità da controllare ma è senz’altro il primo. Bisogna dire anche che la lettura ed interpretazione dello stesso non è cosa così semplice ed immediata soprattutto per chi arriva da un sistema giuridico un po’ diverso.

Consigliamo, se avete anche il benché minimo di sospetto, ma anche se non lo avete, di chiedere il controllo da terze parti esperte.

Dovete sapere che i Notai in Spagna non sono come i Notai italiani, non hanno le stesse funzioni e operano in maniera molto più semplice (a dirla tutta cotonano anche molto meno ma c’è anche il suo perché!).

I controlli eseguiti dovrebbero essere sufficienti ma le precauzioni non sono mai abbastanza visto che i valori in ballo sono notevoli.

Fatevi anche mandare una copia della compravendita che andrete a celebrare e leggetela attentamente prima di presentarvi il giorno della firma, non necessariamente il notaio leggerà l’atto.

Ipoteche e altri gravami

Nel caso ci siano una o più ipoteche sul bene vi consiglio, se non è vostra intenzione continuare con il pagamento delle stesse e quindi esservi messi d’accordo con gli istituti di credito interessati, di chiudere voi stessi le ipoteche.

Questo è fattibile interessando direttamente il Notaio e ottenere la “Carta de pago y Cancelacion de Hipoteca” da parte dell’ istituto creditore.

Fate, o fate fare, voi la registrazione del documento al Registro de Propriedad, questo per evitare eventuali dimenticanze da parte del venditore al quale toccherebbe fare ma, essendo un costo per quest’ultimo, potrebbe dimenticarsi di farlo.

I costi per questa operazione saranno trattenuti in accordo con il Notaio dalla maggior somma dovuta al venditore quale valore della compravendita.

Sequestri

Ci possono essere in carico al bene anche dei sequestri eseguiti da terzi, privati o pubblici.

Anche in questo caso, se vi sembra il caso di proseguire con la compravendita, è importante che verifichiate voi stessi le tipologie e le somme eventualmente necessarie per la chiusura dei procedimenti.

I pagamenti a chiusura devono essere fatti sempre da voi, nei giusti modi e con la sicurezza della chiusura totale dei procedimenti (interessi compresi) per non avere brutte sorprese in futuro.

Altri carichi

Altri carichi che possono gravare sull’immobile potrebbero essere dei contratti di affitto, delle servitù o delle opzioni di acquisto.

Anche in questo caso la Nota Simple può dare le risposte se letta attentamente.

Unica eccezione è un contratto di affitto in essere per il quale non c’è l’obbligo di registrazione ma (e questo in pochi lo sanno o lo fanno) sarebbe obbligatorio da parte del locatore il versare la cauzione (fianza) alla Caja de Depósitos della comunità autonoma.

Controllo costi pendenti

Oltre ai possibili carichi pendenti descritti prima ci possono essere anche dei costi non pagati da parte del venditore.

Questi costi ricadranno sull’acquirente se non verranno pagati.

Anche in questo caso, se si verifica l’esistenza di queste incombenze, vi consiglio di effettuare voi stessi il pagamento dei debiti togliendo l’importo dal prezzo dovuto per l’acquisto.

Tasse municipali

Sempre per il principio che nel futuro potrebbe essere una perdita di tempo ed energie il dover dimostrare che non sono da voi dovute le tasse è bene verificare anche il corretto pagamento dell’IBI (l’IMU italiana per intenderci).

Per fare questo basta consultare gli archivi dell’Ayuntamento che ormai può essere fatto on-line nella stragrande maggioranza dei casi avendo le credenziali e i dati corretti.

Spese condominiali

Queste, se non pagate, ricadranno sul compratore essendo un costo gravante sull’immobile.

La verifica viene fatta chiedendo un certificato di stare al corrente con i pagamenti alla Cominidad che è obbligata al rilascio.

Bollette non pagate

Anche per le utenze sarebbe meglio una verifica.

È pur vero che il non pagato è a nome del precedente utente ma al momento della voltura del contratto ci potrebbero essere dei problemi.

Conclusioni per comprare una casa alle Canarie in sicurezza

Le sorprese che possono esserci dietro la compravendita di un immobile possono costare parecchi soldi.

Non è semplice verificare tutto quanto detto in precedenza, per questo motivo che anche noi di LivCanarie assieme ai nostri partner offriamo supporto a tutti coloro che volessero acquistare in sicurezza un immobile alle Isole Canarie.

Non esitate a consultarci.

Potete guardare anche le nostre offerte alla pagina Immobili in vendita o affitto alle Canarie